“Unitnya bagus.”
“Murah?”
“Lebih murah dari listing lain.”
“Sudah lihat?”
“Video.”
“Ketemu pemilik?”
“Agent.”
“Agent punya kuasa?”
Rani berhenti mengetik.
Temannya, Dewa, mengirim satu pesan lagi:
“Jangan transfer dulu.”
Rani sedang mencari apartemen ilustratif di Jakarta. Listing yang ia temukan terlihat sempurna.
Unit furnished.
Dekat transportasi.
Harga sedikit di bawah pasar.
Pemilik katanya sedang di luar kota.
Agent menawarkan video call.
Kalau cocok, cukup transfer tanda jadi agar unit “diamankan”.
Kalimat terakhir membuat Dewa curiga.
Bukan karena semua agent buruk.
Banyak transaksi sewa memang sah melalui agent.
Masalahnya, uang tanda jadi memindahkan posisi.
Sebelum uang dikirim, calon penyewa masih punya leverage untuk bertanya.
Setelah uang pindah, pertanyaan bisa berubah menjadi pengejaran.
Pertanyaan pertama bukan “unitnya bagus?” tapi “Anda berhak menyewakan?”
Rani menelepon agent.
“Mas, pemilik unit siapa?”
Disebut nama.
“Bisa lihat bukti hubungan Mas dengan pemilik?”
“Ini biasa, Mbak.”
“Saya tetap perlu.”
Agent mengirim surat kuasa sederhana dan identitas tertentu.
Rani belum selesai.
Hak menerima uang harus jelas.
Seseorang bisa menjadi:
pemilik,
kuasa pemilik,
agent,
pengelola,
keluarga,
penyewa lama,
atau orang yang sama sekali tidak punya hak.
Jangan mengasumsikan orang yang punya kunci pasti punya kewenangan menyewakan.
Untuk apartemen, kenali bukti kepemilikan unit
ATR/BPN menjelaskan bahwa SHMSRS atau Sertipikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun merupakan dokumen kepemilikan unit rumah susun atau apartemen beserta hak terkait bagian bersama sesuai ketentuan.
Tidak semua status apartemen identik, dan dokumen bisa bergantung struktur hak serta tahap pengembangan.
Calon penyewa tidak perlu menjadi ahli pertanahan.
Tapi untuk transaksi bernilai besar, wajar meminta bukti bahwa orang yang mengaku pemilik memang memiliki atau berhak menguasai unit tersebut.
Jangan puas dengan:
“Nama saya ada di WhatsApp profile.”
Cocokkan nama dengan identitas
Rani melihat nama pemilik pada dokumen.
Lalu melihat rekening tujuan.
Berbeda.
“Ini rekening siapa?”
“Saudara.”
“Kenapa tidak ke pemilik?”
“Biar cepat.”
Dewa menggeleng.
Perbedaan nama tidak otomatis penipuan.
Bisa ada alasan sah.
Tetapi alasannya harus bisa dibuktikan.
Kalau uang dibayar kepada pihak ketiga, minta dasar kewenangan.
Surat kuasa.
Invoice.
Instruksi tertulis dari pemilik.
Hubungan perusahaan.
Jangan transfer hanya karena ditekan waktu.
Video unit tidak membuktikan hak menyewakan
Agent bisa punya akses ke unit.
Fotografer juga.
Cleaner juga.
Penyewa lama juga.
Teknisi juga.
Video membuktikan seseorang pernah berada di unit.
Bukan otomatis pemilik.
Dewa berkata:
“Orang bisa punya video tanpa punya hak.”
Rani mengangguk.
Karena itu, verifikasi visual perlu dipisahkan dari verifikasi legal.
Unitnya nyata?
Bagus.
Orangnya berhak menyewakan?
Itu pertanyaan kedua.
Kalau memungkinkan, lihat unit fisik
Video call membantu untuk screening.
Tapi sebelum uang material berpindah, kunjungan fisik lebih aman.
Cek:
nomor unit,
lantai,
akses,
kondisi,
furnitur,
meter,
bau,
kebocoran,
sinyal,
noise,
arah jendela,
fasilitas.
Cocokkan dengan listing.
Penipu bisa mengambil foto unit lain.
Bisa memakai video lama.
Bisa menyewa harian lalu mengaku pemilik.
Kunjungan tidak menjamin transaksi sah, tapi mengurangi beberapa risiko.
Konfirmasi ke pengelola gedung jika relevan
Rani datang ke lobby.
Ia bertanya:
“Untuk unit X, apakah ada prosedur penyewa baru?”
Pengelola tidak harus membuka data pribadi pemilik kepada orang asing.
Dan calon penyewa tidak berhak memaksa management memberi informasi rahasia.
Namun kita bisa menanyakan prosedur umum:
registrasi tenant,
move-in,
deposit gedung,
akses kartu,
surat dari pemilik,
dokumen yang diperlukan.
Kalau agent berkata:
“Tidak perlu lapor management sama sekali,”
padahal gedung punya prosedur resmi tenant, itu layak diperiksa.
Jangan percaya urgency sebagai bukti demand
“Kalau tidak transfer satu jam ini, ada calon lain.”
Rani berkata:
“Kalau begitu kasih ke calon lain.”
Dewa memberi emoji tepuk tangan.
Scarcity bisa nyata.
Unit bagus memang cepat diambil.
Tapi tekanan waktu adalah teknik yang juga sering dipakai dalam penipuan.
Kita tidak harus memenangkan setiap unit.
Lebih baik kehilangan satu listing daripada kehilangan DP untuk unit yang tidak bisa disewa.
Harga terlalu murah perlu penjelasan
Rani membandingkan.
Unit sejenis RpX.
Listing ini 20 persen lebih rendah.
Agent bilang:
“Owner butuh cepat.”
Mungkin benar.
Tapi gap harga perlu dijelaskan.
Ada renovasi?
Kontrak panjang?
Fasilitas rusak?
Tidak termasuk service charge?
Ada masalah akses?
Atau memang scam?
Harga murah bukan bukti penipuan.
Ia sinyal untuk menambah verifikasi.
Tanda jadi harus punya dokumen
Kalau setelah verifikasi Rani memang mau memberi booking fee atau tanda jadi, harus jelas:
nominal,
tujuan,
apakah refundable,
kapan hangus,
kapan kontrak ditandatangani,
siapa penerima,
unit mana,
periode sewa,
harga final,
dan kondisi batal.
Kalimat:
“Transfer dulu biar saya hold”
tidak cukup.
Buat tanda terima atau perjanjian reservasi sederhana.
Rekening tujuan harus diverifikasi
Jangan hanya lihat nama di layar transfer.
Pastikan rekening adalah rekening yang disepakati dalam dokumen.
Kalau berubah mendadak:
“Transfer ke rekening ini saja, yang tadi limit,”
berhenti.
Minta instruksi tertulis.
Verifikasi ke pemilik melalui nomor yang sudah dikonfirmasi sebelumnya.
Penipu suka mengubah kanal komunikasi saat korban sudah lelah.
Cek profil perusahaan kalau agent mengaku badan usaha
Kalau agent mengaku bekerja untuk PT tertentu, nama perusahaan dapat ditelusuri melalui AHU Online. OSS juga mengenal NIB sebagai identitas resmi pelaku usaha.
Tapi logo perusahaan di profil WhatsApp tidak membuktikan afiliasi.
Hubungi kantor resmi melalui kanal yang ditemukan sendiri.
Bukan nomor yang diberikan orang tersebut saja.
“Apakah orang bernama X bekerja atau berwenang untuk listing unit ini?”
Kalau perusahaan tidak mengenal, stop.
Jangan kirim KTP sebelum tahu lawannya
Sewa memang membutuhkan identitas.
Pemilik perlu tahu penyewa.
Tapi jangan kirim scan KTP ke agent anonim sebelum identitas pihak dan transaksi jelas.
KTP adalah data pribadi.
Kalau perlu dikirim, gunakan kanal yang disepakati dan pahami tujuannya.
Watermark salinan untuk tujuan tertentu dapat dipertimbangkan sebagai praktik pengamanan, selama tidak mengganggu kebutuhan sah dokumen.
Jangan kirim selfie KTP dengan instruksi aneh yang tidak relevan.
Cek properti melalui kanal pertanahan bila relevan
ATR/BPN menyediakan Sentuh Tanahku dan BHUMI untuk berbagai informasi pertanahan. Pada 2025, ATR/BPN juga mengingatkan pentingnya mengecek bidang tanah dan keaslian sertipikat elektronik melalui kanal resmi.
Untuk sewa apartemen, fitur publik tidak selalu akan menunjukkan semua data pemilik karena informasi pertanahan tertentu bersifat terbatas.
Jangan mengharapkan satu aplikasi memberi seluruh jawaban.
Tapi kanal resmi bisa menjadi bagian verifikasi, terutama jika transaksi menyangkut rumah atau tanah dengan dokumen pertanahan.
Untuk unit apartemen, tanah dasar juga punya konteks
ATR/BPN pada 2026 mengingatkan bahwa pembeli apartemen tidak hanya perlu memahami SHMSRS tetapi juga status hak atas tanah dasar bangunan.
Calon penyewa mungkin tidak membutuhkan due diligence sedalam pembeli.
Namun informasi ini menunjukkan satu hal:
dokumen properti punya struktur.
Jangan percaya satu foto sertifikat buram sebagai bukti mutlak.
Untuk sewa jangka panjang atau nilai besar, verifikasi lebih dalam bisa masuk akal.
Agent asli pun tetap perlu surat kuasa atau mandat yang jelas
Agent bisa sangat profesional.
Punya kartu nama.
Kantor.
Listing banyak.
Tetap tanyakan:
siapa pemilik,
apa dasar agent menawarkan unit,
siapa menandatangani kontrak,
siapa menerima deposit,
siapa menerima sewa bulanan,
siapa menangani kerusakan.
Semakin jelas alurnya, semakin kecil risiko konflik setelah masuk.
Jangan bayar deposit sebelum kontrak dibaca
Rani mendapat draft kontrak setelah diminta transfer.
Dewa berkata:
“Urutannya kebalik.”
Baca dulu.
Periode.
Deposit.
Service charge.
Listrik.
Air.
Internet.
Parkir.
Kerusakan.
Inventaris.
Keluar awal.
Perpanjangan.
Akses pemilik.
Pengembalian deposit.
Kalau ada klausul yang tidak dipahami, tanya.
Untuk nilai besar atau masalah kompleks, bantuan profesional bisa dipertimbangkan.
Inventaris harus difoto
Kalau unit furnished, daftar barang.
TV.
Kulkas.
AC.
Kasur.
Meja.
Kursi.
Mesin cuci.
Peralatan.
Kondisi.
Serial tertentu bila relevan.
Foto saat masuk.
Video walkthrough.
Ini melindungi penyewa dari klaim:
“TV-nya dulu tidak lecet.”
Dan melindungi pemilik jika barang benar-benar rusak.
Jangan abaikan service charge dan tagihan lama
Unit bisa punya tunggakan.
Management fee.
Listrik.
Air.
Internet.
Parkir.
Rani bertanya ke agent:
“Tagihan sampai sebelum tanggal masuk siapa yang tanggung?”
“Owner.”
“Tulis.”
Bagus.
Jangan menerima utang operasional orang lama hanya karena tidak pernah dibahas.
Kunci bukan bukti kepemilikan
Salah satu scam sederhana adalah seseorang punya akses sementara.
Bisa karena sewa harian.
Mantan penyewa.
Karyawan.
Teman pemilik.
Lalu menawarkan unit.
Dewa berkata:
“Punya kunci berarti bisa buka pintu. Bukan berarti boleh menyewakan.”
Kalimat itu seharusnya disimpan.
Kalau pembayaran ke luar platform, proteksi platform bisa hilang
Jika menemukan unit melalui marketplace atau platform properti yang menyediakan fitur komunikasi dan keamanan tertentu, jangan buru-buru pindah ke jalur yang tidak terlacak.
Simpan listing.
Chat.
Nama agent.
ID listing.
Tanggal.
Kalau ada dispute, data itu membantu.
Dugaan penipuan perlu bukti, bukan sekadar rasa malu
Kalau uang sudah terlanjur ditransfer dan orang menghilang:
simpan bukti transfer,
listing,
chat,
nomor telepon,
rekening,
surat kuasa yang dikirim,
foto dokumen,
rekaman komunikasi,
alamat unit,
dan saksi.
Laporkan ke platform.
Hubungi bank melalui kanal resmi untuk menanyakan langkah yang tersedia.
Jika ada dugaan tindak pidana, laporkan ke kepolisian.
Jangan menghapus chat karena malu.
Bukti adalah aset.
Jangan posting KTP terduga pelaku secara penuh
Rani berkata:
“Kalau scam, gue sebar KTP-nya.”
Dewa langsung:
“Jangan.”
Dokumen yang dikirim penipu bisa milik korban lain.
Bisa palsu.
Bisa hasil curian.
Menyebarkannya bisa memperbesar kerugian orang yang tidak terlibat.
Kalau perlu membantu korban lain, bagikan fakta secara proporsional tanpa membuka data pribadi berlebihan.
Sewa yang aman memang terasa lebih lambat
Rani akhirnya batal dengan listing pertama.
Agent terlalu menekan.
Nama rekening tidak jelas.
Pemilik tidak bisa diverifikasi.
Dua hari kemudian ia menemukan unit lain.
Sedikit lebih mahal.
Pemilik hadir lewat video call yang diverifikasi agent.
Dokumen lebih jelas.
Management mengetahui proses tenant baru.
Kontrak dikirim sebelum transfer.
Dewa bertanya:
“Lebih ribet?”
“Iya.”
“Lebih tenang?”
“Jauh.”
Itulah trade-off.
Penipuan sewa unit memanfaatkan satu kombinasi yang sangat manusiawi:
takut kehilangan kesempatan,
capek mencari,
harga menarik,
dan keinginan cepat selesai.
Karena itu, sebelum tanda jadi, pindahkan fokus dari foto interior ke otoritas.
Siapa yang menawarkan?
Siapa pemilik?
Apa buktinya?
Kalau agent, apa kuasanya?
Kalau uang masuk ke pihak lain, apa dasar penerimaannya?
Apakah unit bisa dilihat?
Apakah management punya prosedur?
Apakah kontrak sudah dibaca?
Kalau jawabannya masih kabur, uang jangan bergerak dulu.
Unit bagus bisa dicari lagi.
Transfer yang salah jauh lebih sulit ditarik kembali.